Dachausbau Kosten Berlin

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Der Dachausbau wird aufgrund verschiedener Entwicklungen immer populärer.

Dabei spielen aber natürlich die Kosten eine wichtige Rolle für Hausbesitzer und Auftraggeber.

Jedoch lassen sich die Kosten für den Dachausbau nicht pauschal darlegen.

Vielmehr hängen die Dachausbaukosten von unterschiedlichen Faktoren ab.

Beim Ausbau eines Daches kommt es auf die Ausgangsbasis an, aber auch auf den gewünschten oder notwendigen Umfang des Ausbaus.

Davon wiederum hängen dann die Kosten für den Dachausbau ab.

Die Entwicklungen in Berlin und Brandenburg

Der Drang in die Großstädte hält seit Jahren ungebrochen an.

Insbesondere Städte wie Berlin und die gesamte umliegende Wirtschaftsregion in Brandenburg sind massiv davon betroffen.

Einerseits hat sich Berlin neben London und Paris zu den wichtigsten Hauptstädte Europas entwickelt.

Andererseits ist Berlin der maßgebliche europäische IT-Standort.

Damit sind Berlin und das umgebende Brandenburg von der anhaltenden Urbanisierung sogar in besonderem Maße betroffen.

Prognosen für die Zukunft deuten bei Berlin und Brandenburg darüber hinaus darauf hin, dass diese Trends auch mittel- bis langfristig anhalten werden.

Damit steht schon jetzt außer Frage, dass die Verknappung von Wohnraum in Berlin und dem umliegenden Brandenburg weiter zunehmen wird.

Dachausbau Kosten Berlin – Wohnraumerweiterung zu günstigen Konditionen und unter nachhaltigen Aspekten

Damit steigen nicht nur die Grundstücks- und Immobilienpreise in Berlin und Brandenburg.

Auch Mieten und Pachten erreichen jedes Jahr ein neues Rekordhoch.

Die Grundstücksflächen bleiben dabei limitiert.

Doch diese Entwicklung war nicht immer so.

Über viele Jahrzehnte hinweg war der Wohnraum mehr als ausreichend, weshalb sehr großzügig gebaut wurde.

Keller- und Dachgeschossflächen waren dabei zu keinem Zeitpunkt als Wohnraum vorgesehen.

Zahlreiche aktuelle Studien weisen dabei darauf hin, dass es genau in diesem Bereich ein enormes Platzpotenzial gibt, welches quasi brachliegt.

Der Ausbau von Kellern und Dachgeschossen zu Wohnfläche ist damit mehr als naheliegend.

Die Umwelt wird geschont, da keine weiteren Bodenflächen versiegelt werden, die Bodenversiegelung durch die Gebäude besteht ja bereits.

Dachausbau Kosten Berlin – Der Kellerausbau ist aufwendig und extrem kostspielig

Beim Ausbau von Kellern sind die Voraussetzungen zwar nicht so schlecht, aber bei Weitem nicht so attraktiv wie der Dachgeschossausbau.

Einerseits sind Wohnungen im Souterrain alles andere als beliebt.

Dazu kommt der enorme technische Aufwand.

Die Höhe der Räume ist oft nicht ausreichend, dazu sind sehr viele Keller feucht, weil bis vor wenigen Jahrzehnten die Techniken zur kellerseitigen Gebäudeabdichtung unzureichend waren.

Heute gibt es zwar effiziente Techniken zum nachhaltigen Abdichten von Kellern, dennoch sind diese immer noch sehr kostspielig.

Stellt man dem Ausbau von Kellern nun den Dachgeschossausbau gegenüber, ergeben sich schon beim Überblicken zahlreiche Vorteile.

Der Dachgeschossausbau ist kostengünstig und schafft begehrten Wohnraum

Dachgeschosswohnungen sind nicht nur beliebt, sie sind in besonderem Maße begehrt, da sie zum Teil ein einmaliges Panorama über die Stadt ermöglichen.

Damit können bei einem hochwertigen Ausbau von Dachgeschossflächen bei der Absicht, Wohnraum zum Vermieten zu schaffen, Höchstpreise erzielt werden.

Je nach Objekt kann der Dachgeschossausbau Berlin dann sogar noch exklusiver durchgeführt werden, was zu überdurchschnittlich hohen Mieteinnahmen führen wird.

Aber selbst, wenn der Kostenumfang des Dachgeschossausbaus wirtschaftlich streng kalkuliert betrachtet wird, ist der Ausbau des Dachs erheblich kostengünstiger als der Kellerausbau.

Vor allem sind keine zusätzlichen aufwendigen Maßnahmen zum langfristigen Erhalt der Wohnfläche zu veranschlagen.

Der Wartungs- und Pflegeaufwand liegt nicht höher als der herkömmliche Aufwand für alle anderen Wohneinheiten – abgesehen von Kellern.

Dachausbau Kosten Berlin: In allen Kostenbereichen (Baumaßnahmen und Mieteinnahmen) punktet der Dachgeschossausbau

Ohne die Kosten also konkret zu benennen, lässt sich schon jetzt feststellen, dass die Kosten für einen Dachgeschossausbau deutlich attraktiver sind als für alle anderen Maßnahmen zur Wohnraumerweiterung.

Selbst der Umstand, dass keine weiteren Bodenflächen wie bei einem Anbau versiegelt werden müssen, wirkt sich positiv auf die Kosten aus.

Es ist deutlich einfacher, in einer pulsierenden Großstadt wie Berlin einen Dachgeschossausbau genehmigen zu lassen als einen zusätzlichen Anbau.

Denn für die zuständigen Baubehörden ist durchaus klar, dass Anbauten auch die Grün- und Freiflächen weiter reduzieren und damit den allgemeinen Lebensstandard erheblich reduzieren werden.

Damit sind oft zusätzliche, teure Studien einzureichen, die einen entsprechenden Anbau rechtfertigen.

Ganz abgesehen vom deutlich aufwendigeren Prüfungsweg in den Behörden.

Es lässt sich also im Vergleich mit allen anderen Varianten der Wohnraumerweiterung feststellen, dass der Dachgeschossausbau mit Abstand die deutlichsten Vorteile mit sich bringt.

In einer Kostenrechnung sind die Aufwendungen noch dazu deutlich unter den möglichen Erträgen.

Dachausbau Kosten Berlin: Auch bei Eigennutzung ist die Kosten-Nutzen-Rechnung für den Dachgeschossausbau am attraktivsten

Das sind aber auch dieselben Gründe, die für einen Dachgeschossausbau zur eigenen Nutzung sprechen – der Dachgeschossausbau bietet gegenüber allen anderen Alternativen einfach die beste Kosten-Nutzung-Abwägung.

Darüber hinaus ist aber der Dachgeschossausbau aber gerade aktuell noch interessanter, als er es vielleicht in der nahen Zukunft sein wird.

Die Energiewende hat nicht nur die technische Entwicklung moderner Baustoffe angestoßen.

Aufgrund der hohen Nachfrage sind diese auch zu erschwinglichen Preisen verfügbar. Das liegt auch daran, dass Bund, Länder und Kommunen zahlreiche Energiesparprojekte mit zahlreichen finanziellen Fördermitteln unterstützen.

Dadurch steigt die allgemeine Nachfrage nach diesen modernen Baustoffen, gleichzeitig gelten die verschiedenen Fördermaßnahmen zu großen Teilen auch für den Dachgeschossausbau.

Umfang des Dachgeschossausbaus und die jeweilige Kostensituation

Die hohe Nachfrage moderner Baustoffe und Verarbeitungstechniken wirkt sich positiv auf die Preise aus.

Gleichzeitig können Sie beim Dachgeschossausbau auch von den zahlreichen Fördermaßnahmen profitieren.

Explizit der Dachgeschossausbau ist in der Regel auch mit einer Energiedämmung verbunden.

Hier beginnen nun auch die verschiedenen Ausbautechniken, weshalb sich die Kosten nicht pauschal festlegen lassen.

Im Prinzip stehen Ihnen die folgenden Varianten des Dachgeschossausbaus offen:

  • nur Ausbau des bestehenden Dachgeschosses ohne weitere Maßnahmen
  • Ausbau des Dachgeschosses mit gleichzeitiger energetischer Dämmung bzw. Umbau
  • völliger Neubau des Dachgeschosses, eventuell sogar mit zusätzlichem Vollgeschoss

In absoluten Zahlen ist der alleinige Ausbau des Dachgeschosses ohne weitere Maßnahmen natürlich am günstigsten.

Dafür gibt es hier in vielen Fällen keine Fördermittel, die abgeschöpft werden können.

Bei den beiden anderen Ausbaumethoden ist jedoch die energetische Modernisierung quasi zwangsläufig eingeschlossen.

Entsprechend können auch sämtliche dafür notwendigen Fördermittel abgegriffen werden.

Dachausbau Kosten Berlin: Fördermittel, die derzeit gewährt werden

Hier können Sie sogar noch einen Schritt weiter gehen.

Vereinfacht gesprochen können Sie die Fördermittel in zwei Bereiche unterteilen:

  • Mittel durch die KfW-Bank
  • Mittel durch das Wirtschaftsministerium

Bei den Fördermitteln durch die KfW-Bank handelt es sich um Gelder, die bei energetischen Sanierungen am Gebäude oder bei Neubauten beansprucht werden können.

Das Bundeswirtschaftsministerium fördert darüber hinaus aber auch moderne und nachhaltige Haustechnik, also zum Beispiel ein Blockheizkraftwerk oder ganz allgemein eine zeitgemäße, energiesparende Heizanlage.

Beim Dachgeschossausbau muss der neue Wohnraum natürlich auch an die bestehende Heizung angeschlossen werden.

Viele Heizanlagen sind aber exakt auf den bislang bestehenden Leistungsbedarf ausgelegt und können den nun erforderlichen Mehrbedarf nicht decken.

Die Heizung auszutauschen, kann also ohnehin erforderlich werden.

Wird nun auf Gebäudetechnik zurückgegriffen, die gefördert wird, besteht hier ein zusätzlicher Anreiz, ein entsprechend modernes System zu verbauen.

Dachausbau Kosten Berlin: Dachgeschossausbau mit energetischer Modernisierung – vor allem langfristig kostengünstig

Die weiteren energetischen Fördermittel sind dagegen weniger aufwendig zu integrieren.

Soll ein Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut werden, bestehen verschiedene Möglichkeiten, die Dämmung vorzunehmen.

So können Dachstuhl und Dacheindeckung in den meisten Fällen grundsätzlich bestehen bleiben.

Dann muss dem Auftraggeber aber klar sein, dass es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um ein sogenanntes Kaltdach handelt.

Kaltdächer waren bis ins neue Jahrtausend hinein der anerkannte Baustandard.

Bautechniken und Baumaterialien waren nicht ausgereift genug und der traditionelle Hausbau benötigt ein Kaltdach zur Gebäudeentlüftung.

Auch Feuchtigkeit und Nässe werden so ausgeglichen bzw. abtransportiert bei bestehenden, traditionell gebauten Häusern.

Dachausbau Kosten Berlin – Dachgeschossausbau nach traditionellen oder modernen Vorgaben

Vereinfacht dargestellt müssen Fassade, Fenster und Türen sowie das Dach in einem gewissen Maße luftdurchlässig bleiben.

Wer schon einmal hoch dämmende Fenster nach den neuesten RAL-Richtlinien montiert hat, kennt sicherlich das Problem mit der Schimmelbildung im Gebäude.

Das entsteht, weil kein Luftaustausch mehr erfolgen kann.

Moderne energieeffiziente Gebäude (Niedrig-, Passiv-, Null-Energiehäuser usw.) sind stattdessen mit einer völlig luft- und gasdichten Hülle umgeben.

Fassade, Fenster, Türen und auch das Dach sind absolut luftundurchlässig.

Stattdessen muss eine gesteuerte Ent- bzw. Belüftung der Gebäude erfolgen.

Moderne Gebäudebelüftungen entziehen der Abluft auch die Restwärme und führen sie dem Gebäude zurück.

Das Dach, das darauf ausgelegt ist, ist das Warmdach.

Dachausbau Kosten Berlin – Unterschiede zwischen Kalt- und Warmdach

Der Vorteil gegenüber dem Dachgeschossausbau bei einem Kaltdach liegt auf der Hand: der Innenausbau bei einem bestehenden Kaltdach muss so erfolgen, dass die Dämmung trotz allem luftdurchlässig, also diffusionsoffen bleibt.

Wichtig ist dabei der schichtweise Aufbau vom Innenausbau über die verschiedenen Dämmschichten bis hin zur Dachhaut.

Fehler in der Ausführung führen dazu, dass der Kondensationspunkt womöglich in das Innere dieser Schichten rutscht – sei es durch Wärmebrücken oder falsche Materialien.

Den Dachgeschossausbau von Kaltdächern sollten daher ausschließlich kompetente und erfahrende Betriebe durchführen.

Beim Dachgeschossausbau mit einem Warmdach dagegen kann der Aufbau der einzelnen Schichten luftdicht vorgenommen werden.

Das bedeutet letztendlich natürlich ebenso, dass mit der Luft auch keine Wärme entweichen kann.

Stattdessen erfolgt der Luftaustausch über die gesteuerte Hauslüftung und es gibt eine Wärmerückgewinnung.

Das Einsparungspotenzial ist enorm hoch. Moderne Gebäude werden allesamt nach diesen Standards errichtet.

Natürlich sind die Kosten höher, wenn ein gleichzeitiger Umbau zum Warmdach erfolgt.

Jedoch gibt es dafür aber auch die bereits erwähnten Fördermittel. Ein weiterer Aspekt, der für einen gleichzeitigen Umbau zum Warmdach spricht, wäre die mittel- bis langfristige Rentabilität.

Dachausbau Kosten Berlin – Mittel- bis langfristig geplant ist der Warmdachumbau beim Dachgeschossausbau kostengünstig

Längst ist das Warmdach samt gesteuerter Hausbe- und Entlüftung der anerkannte technische Baustandard.

Das wiederum bedeutet, dass sämtliche Modernisierungen, die im Lauf der nächsten 10 bis 30 Jahren notwendig werden, auf diesen Standards ausbauen werden.

Um die Auswirkungen besser zu verstehen, ein plastisches Beispiel aus der Automobilindustrie.

Als die ersten Katalysatoren aufkamen und die Abgasreinigung wichtig wurde, konnten Vergasermotoren noch einigermaßen modifiziert werden.

Doch mit fortschreitender Technologie war dann binnen 10 Jahren der Punkt erreicht, an dem Vergasermotoren nicht mehr weiter an die notwendigen Standards angepasst werden konnten.

Die Autohersteller beendeten die Ära der Vergasermotoren und setzen nur noch moderne, elektronisch gesteuerte Einspritzer ein.

Dachausbau Kosten Berlin – Damit hängen die Kosten vom Dachgeschossausbau von Ihren Planungen ab

Nun ist es bei einem Haus aber nicht ganz so wie bei einem Automobil.

Ein Auto hat im Durchschnitt einen Produktlebenszyklus von maximal 15 Jahren, bevor es recycelt wird.

Ein Haus wird aber für mindestens ein Leben, vielfach für Jahrhunderte gebaut.

Bezogen auf den Dachgeschossausbau bedeutet das, dass nicht nur die aktuellen Kosten des Ausbaus relevant sein sollten.

Sehen Sie ein Haus als Investment, welches Sie binnen weniger Jahre verkaufen möchten, ist es durchaus ausreichend, ein bestehendes Dachgeschoss mit Kaltdach auszubauen.

Wollen Sie aber das Gebäude möglichst effizient erhalten und vielleicht Ihren Nachfahren übergeben, ist es durchaus eine Überlegung wert, den Dachgeschossausbau einschließlich einer Modernisierung hin zum Warmdach anzugehen.

Zwar sind die Kosten dafür durchaus höher, Sie bekommen einerseits aber auch Zuschüsse und Förderungen, die es in wenigen Jahren schon nicht mehr geben kann.

Dachausbau Kosten Berlin – Bei einer langfristigen Planung sind die aktuellen Kosten höher, insgesamt aber niedriger

Wollen Sie nun aber tatsächlich Ihr Gebäude für Ihre Nachkommen erhalten oder auch nur für Sie über die nächsten 30 bis 50 Jahre, steht schon jetzt außer Frage, dass es in diesem Zeitraum zu weiteren Modernisierungsmaßnahmen kommen wird, die der Gesetzgeber wie auch heute zum Teil vorschreibt.

Nur, dass in 20 oder 30 Jahren mit Sicherheit kein Weg mehr daran vorbei führt, das bestehende Kaltdach zu einem Warmdach umzurüsten.

Wir leben damit in Zeiten, in denen besonders das weitsichtige Modernisieren attraktiv wie selten ist.

Mit dem Dachgeschossausbau nehmen Sie massiven Einfluss auf die Maßnahmen, die in den nächsten 30 Jahren noch erfolgen müssen.

Dann aber womöglich ohne die Fördermittel, die es heute noch dafür gibt.

Ein Dach mit bestehendem Kaltdach auszubauen, mag zwar die Kosten für den Moment gering halten.

Mittel- bis langfristig werden Sie aber an einer effizienten Wärmedämmung nicht vorbeikommen, da sich die gesetzlichen Anforderungen – wie immer – weiter verschärfen und sicher nicht vereinfachen werden.

Dachausbau Kosten Berlin: Ein weiterer Kosten- und Planungsfaktor: der Dachstuhl

Unter Umständen gibt es aber eine zusätzliche Entscheidungshilfe.

Nicht jeder Dachstuhl ist gleichermaßen gut für einen Dachgeschossausbau geeignet.

Grob werden zwei Dachstuhlausführungen, die bei uns üblich sind, unterschieden:

  • Pfettendachstuhl
  • Sparrendachstuhl
  • Weiterentwicklungen aus den beiden Dachstuhlvarianten
  • Kombinationen aus beiden Dachstuhlvarianten

Das Sparrendach

Vereinfacht gesprochen wird beim Sparrendachstuhl das gesamte Gewicht nach außen auf die Fassade abgeleitet.

Es gibt über die gesamte Grundfläche keine störenden Stützpfosten.

Dafür können die von First zur Traufe laufenden Sparren nicht einfach herausgenommen werden, beispielsweise um eine Dachgaube oder eine innen liegende Terrasse umzusetzen.

Schon das Umleiten der Kräfte einer Sparre über einen umlaufenden Rahmen eines zukünftigen Dachfensters bzw. einer Gaube kann die Statik so negativ beeinflussen, dass das Vorhaben nicht durchgeführt werden kann.

Das Pfettendach

Beim Pfettendachstuhl dagegen wird das Gewicht über Stützen abgeleitet, die über die gesamte Grundfläche verteilt stehen.

Darunter befinden sich dementsprechend tragende Mauern. Hier dürfen diese Stützen nicht herausgenommen werden, sie müssen praktisch mit in die Grundflächenplanung des Wohnungsgrundrisses einbezogen werden.

Dafür können selbst große Dachgauben und ganze Bereiche der Sparren für beispielsweise eine Dachloggia (innen liegende Dachterrasse) herausgenommen werden.

Beide Dachstuhlvarianten haben also ganz spezifische Nachteile, die aber auch durch entsprechende Vorteile ausgeglichen werden.

Der Zustand des Dachstuhls

Je nach Bauplanung und Vorhaben beim Dachgeschossausbau kann nun der eine oder andere Dachstuhl mehr Vorteile für das Bauvorhaben mit sich bringen.

Entsprechend kann es also Sinn machen, auch den Dachstuhl auszutauschen.

Auf jeden Fall zu berücksichtigen ist das bei älteren Bestands- und Altbauten, bei denen das Holz des Dachstuhls nicht mehr intakt ist.

Je nach Zustand des Dachstuhls und der Planungen für den Dachgeschossausbau sollte das auf jeden Fall Berücksichtigung finden.

In zahlreichen Fällen ist das durchaus ein tragendes Argument dafür, ob nun auch die Modernisierung hin zum Warmdach und zur gesteuerten Hausentlüftung erfolgen soll oder nicht.

Die Kosten beim Dachgeschossausbau hängen von unterschiedlichen Faktoren ab

Fazit: in Berlin und Brandenburg wir Wohnraum im Lauf der nächsten Jahre sicher noch knapper und damit teurer werden.

Die Kosten für den Dachgeschossausbau liegen deutlich unter den Kosten aller Alternativen.

Gleichzeitig ist aber auch die Nutzungsplanung entscheidend: handelt es sich um ein Investment oder soll für ein Leben geplant werden.

Darüber hinaus spielt die Rolle der vorhandenen Bausubstanz eine wichtige Rolle.

Im Zusammenspiel aus diesen Faktoren ergeben sich dann die konkreten Kosten für den Dachgeschossausbau.

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